بازسازی ساختمان

مفهوم بازسازی ساختمان

واژگانی همچون بازسازی (Reconstruction)، نوسازی (Renovation) و تعمیر (Repair) اصطلاحاتی هستند که در علم مرمت بنا تعاریف دقیق و مشخصی دارند و در منشورهای بین‌المللی نیز به آن‌ها اشاره شده است. هرچند این مفاهیم به‌طورخاص به بناهای تاریخی و واجد ارزش میراثی اشاره دارند، اما می‌توان از آن‌ها در بهبود کیفیت بناهای معاصر و فاقد ارزش تاریخی نیز استفاده کرد. در ادامه به ارائۀ تعریف هرکدام از این واژگان می‌پردازیم:

• بازسازی: (دیکشنری آکسفورد: احداث از نو). مفهوم بازسازی ساختمان در معماری و مرمت ساختمان به معنای بازگرداندن یک مکان به وضعیت شناخته‌شدۀ پیشین است که این کار می‌تواند بااستفاده‌از مصالح تازه انجام شود و هدف از آن افزایش استحکام بناست.
• نوسازی: (دیکشنری آکسفورد: نو کردن یا به وضعیت عادی بازگرداندن چیزی). این واژه در بحث مرمت بناهای تاریخی به معنای نو کردن ظاهر کار در عین قدیمی‌بودن هستۀ ساختمان است که درواقع در این روش، هدف عمدتاً زیباسازی ساختمان است. اما کاربرد آن در حوزۀ ساخت‌وساز شهری بیشتر به بنا کردن ساختمانی جدید به جای ساختمان قدیمی‌تر اشاره دارد. در این راستا واحدی نیز با عنوان واحد نوسازی در شهرداری‌ها وجود دارد که تأییدیه‌های لازم را در مرحلۀ دریافت پروانۀ ساخت ارائه می‌کند.
• تعمیر: (دیکشنری آکسفورد: بازگرداندن یک بنا به وضعیت مطلوب ازطریق نوسازی یا جانشین‌سازی قسمت‌های آسیب‌دیده). این واژه به معنای بازگردانی بخشی از بنا که تخریب شده است و یا در وضعیت ناگواری به سر می‌برد، به وضعیت عادی است. البته براساس تعاریف ارائۀ‌شده در IEBC ۲۰۱۵ و IBC ۲۰۱۵، تعمیر را می‌توان «بازسازی یا نوسازی هر بخشی از ساختمان موجود با هدف نگهداری یا رفع آسیب» نیز دانست.

به‌طورکلی، «مفهوم بازسازی ساختمان» به معنای ارتقا یا ایجاد تغییرات اساسی در ساختار یا ظاهر بنا به‌ منظور افزایش بهره‌وری و انطباق آن با نیازهای جدید است. این فرآیند می‌تواند شامل ترمیم مشکلات ساختاری، بهبود سیستم‌های تأسیساتی و یا ایجاد تغییراتی در طراحی داخلی و خارجی باشد تا ساختمان به استانداردهای روز نزدیک‌تر شود.

مزایای بازسازی ساختمان‌های قدیمی

بازسازی ساختمان‌های موجود امروزه به یکی از شاخه‌های صنعت ساخت‌وساز تبدیل شده است که دلیل این امر را می‌توان، علاوه‌بر انگیزۀ مالی برای ذی‌نفعان ساخت‌وساز، نیاز مبرم به کاهش مصرف انرژی دانست. بر این اساس، ترجیح بر استفادۀ مجدد از امکانات موجود به‌جای صرف هزینه و منابع برای ساخت‌وسازهای جدید است که این امر از مهم‌ترین مزایای بازسازی ساختمان‌های قدیمی محسوب می‌شود. علاوه‌براین، حفظ ارزش‌های تاریخی و فرهنگی و بهبود شرایط زیست‌محیطی را نیز می‌توان از دیگر مزایای بازسازی ساختمان‌های قدیمی به شمار آورد. افراد به یک یا چند مورد از دلایل زیر تمایل به بازسازی دارند:

1. افزودن ارزش به ملک پیش از فروش؛ به طوری که در هنگام فروش سود آن افزایش یابد.
2. افزایش امکان فروش ملک. فروش برخی از املاک، که مدتی از زمان ساخت آن‌ها گذشته، ممکن است به‌سادگی امکان‌پذیر نباشد. درحالی‌که با ایجاد برخی تغییرات در بنا می‌توان آن را با سلیقه و نیازهای خریدار سازگارتر کرد.
3. ایجاد ارزش افزوده برای مالکان. در مواردی ممکن است مالک ساختمان پس از بازسازی ملک به زندگی در آن ادامه دهد، درحالی‌که با افزایش ارزش ملک به یک پشتوانۀ مالی دسترسی پیدا کرده است.
4. قابل سکونت‌کردن یک ملک. تمام ساختمان‌ها یک عمر مفیدی دارند؛ بنابراین هرچه از عمر بنا می‌گذرد، ممکن است تحت‌تأثیر عوامل گوناگون، نقص‌هایی در آن پدید آید که سکونت ساکنان را دچار مخاطره کند. این نقص‌ها می‌تواند شامل پدیدارشدن انواع ترک‌ در سقف و دیوار، فرسوده‌شدن تأسیسات، اعوجاج کف به دلیل نشست ساختمان و مواردی ازاین‌دست باشد. ازاین‌رو گاهی بازسازی ساختمان در جهت بهبود کیفیت زندگی ساکنان آن انجام می‌شود.
5. سازگاری با تغییر شرایط زندگی. برخی شرایط که به‌طور نخواسته یا به مرور زمان ایجاد می‌شود، ممکن است نیاز به تغییر را در محیط زندگی ایجاد کند. به عنوان مثال افراد سالخورده یا افرادی که طی یک حادثه دچار معلولیت می‌شوند، نیاز به ایجاد تغییراتی در محیط زندگی خود دارند که بتوانند با آن سازگار شوند.
6. ایجاد حسِّ رضایت. در مواردی نیز ممکن است مالکان بدون هرکدام از دلایل فوق و تنها به دلیل تمایل به ایجاد تنوع در محیط زندگی، دست به ایجاد تغییراتی در ملک خود بزنند.

بنابراین باتوجه‌به این دلایل، مزایای بازسازی ساختمان را می‌توان مواردی از قبیل افزایش ارزش ملک، افزایش استحکام و عمر مفید ساختمان، بهینه‌سازی کاربری فضاها و… دانست.

مجوزهای لازم برای بازسازی ساختمان

بازسازی ساختمان یکی از مهم‌ترین فعالیت‌هایی است که پیش از شروع آن باید به قوانین و مقررات شهری و دریافت مجوزهای لازم برای آن توجه کرد. ضرورت دریافت مجوز بستگی به نوع عملیات موردنظر دارد. برای مثال یک عملیات نوسازی ساده به‌طورکلی نیازی به مجوز ندارد اما دریافت مجوز برای برخی از فعالیت‌های مرتبط ضروری است که معمولاً توسط شهرداری‌ها صادر می‌شود. از جمله فعالیت‌هایی که در فرآیند بازسازی ساختمان ممکن است نیاز به مجوز داشته باشند عبارتند از:

تخریب دیوارها، جابه‌جایی پله‌ها، جابه‌جایی درِ ورودی ساختمان، هرگونه تغییر در نقشۀ اولیۀ ساختمان، هرگونه تغییری که یکپارچگی سازه را به خطر اندازد، ایجاد تغییر در نمای تأییدشده و تغییر در کاربری ساختمان.

به‌طورکلی می‌توان گفت که تغییرات سازه‌ای مانند ایجاد بازشو در سقف و جابه‌جایی ستون‌ها و یا تعمیراتی که احتمالاً می‌تواند خطری برای اشخاص ثالث (مانند عابران پیاده) ایجاد کند (همچون تعمیرات نمای ساختمان)، نیاز به دریافت مجوز دارد. بنابراین پیش از هرگونه اقدامی درخصوص بازسازی ساختمان، آگاهی از مقررات و دریافت مجوزهای لازم، گامی ضروری برای جلوگیری از مشکلات حقوقی و ایمنی محسوب می‌شود.

انواع روش‌های بازسازی ساختمان

انواع روش های بازسازی ساختمان به مجموعه‌ای از تکنیک‌ها و فرآیندها اطلاق می‌شود که با هدف بهبود و نوسازی ساختمان‌های قدیمی یا آسیب‌دیده انجام می‌گیرند. بسته به وضعیت ساختاری و نیازهای پروژه، انواع روش‌های بازسازی ساختمان ممکن است شامل تعمیرات جزئی، تقویت سازه، تغییرات اساسی در طراحی داخلی و نمای ساختمان، یا حتی تغییرات عملکردی در کاربری ساختمان باشد که می‌توان آن را در سه دستۀ بازسازی سازه‌ای، ساختاری و تزئینی بررسی کرد.

چنانچه سازۀ ساختمان دچار ضعف شده باشد، در حدی که نیاز به مقاوم‌سازی داشته باشد، در دستۀ بازسازی سازه‌ای قرار می‌گیرد. در برخی موارد ساختمان به یک بازسازی اساسی نیاز دارد که ممکن است باعث ایجاد تغییراتی در پلان و حتی سازۀ ساختمان شود که در دستۀ بازسازی ساختاری قرار می‌گیرد. در نهایت بازسازی تزئینی نیز دربردارندۀ تغییرات جزئی‌تر (مثل تعویض کف و…) است که تأثیری بر سازۀ ساختمان ندارند. انتخاب روش مناسب به عواملی مانند بودجه، زمان، نوع آسیب‌ها و نیازهای معماری بستگی دارد. بنابراین، آشنایی با انواع روش‌های بازسازی ساختمان به مهندسان و معماران این امکان را می‌دهد تا بهترین و مؤثرترین روش را برای هر پروژه انتخاب کنند.

آیتم‌های بازسازی ساختمان

آیتم‌های بازسازی ساختمان شامل انواع تعمیرات و تغییرات ساختاری، تعمیرات نمای ساختمان، تقویت سازه، بازسازی سیستم‌های تأسیساتی مانند لوله‌کشی و برق‌کشی و بهبود کاربری فضاها می‌شود. هر یک از آیتم‌ها نقش مهمی در بهبود کیفیت و ایمنی ساختمان ایفا می‌کند و انتخاب درست آن‌ها می‌تواند موجب افزایش عمر مفید و بهره‌وری انرژی در ساختمان شود. بازسازی ساختمان می‌تواند بخش‌های مختلفی را در بیرون و درون بنا دربرگیرد اما مهم‌ترین آن‌ها آشپزخانه و فضاهای بهداشتی هستند که در ادامه به‌طور مختصر به آن‌ها پرداخته شده است. در یک پروژۀ موفق بازسازی، توجه به تمامی آیتم‌ها ضروری است تا نیازها و الزامات پروژه به‌درستی برآورده شود.

بازسازی آشپزخانه

آشپزخانه یکی از فضاهای مهم خانه است که می‌تواند در تصمیم خریدار مبنی بر انتخاب یا ردِّ خانه نقش داشته باشد. یکی از موارد مهم در بازسازی آشپزخانه، کابینت‌ها هستند. ممکن است بخواهید تمام کابینت‌ها و همچنین نوع چیدمان آن را تغییر دهید، اما باید توجه داشته باشید که احتمالاً با هزینۀ بالایی برای طراحی و تعویض کامل آن روبه‌رو خواهید بود. برای بهینه‌سازی هزینه‌ها، درصورتی‌که قفسۀ کابینت‌ها سالم باشد، می‌توانید تنها به تعویض درهای آن اقدام کنید و یا با روکش یا رنگ‌آمیزی، آن را به طرح دلخواه خود درآورید.

مورد بعدی، تعویض پوشش کف و دیوارهای آشپزخانه است. تعویض مصالح قدیمی با سرامیک‌های متنوع جدید و یا حتی ایجاد تنوع در سرامیک‌های موجود در کف و دیوار آَشپزخانه می‌تواند فضایی کاملاً متفاوت و مدرن ایجاد کند. بهتر است تعویض پوشش کف و دیوار پیش از نصب کابینت‌ها انجام شود.

رفع نشتی یا آسیب لوله‌ها و تعویض شیرآلات آَشپزخانه نیز ازجمله موارد قابل‌توجه دیگر در بازسازی آشپزخانه است.

بازسازی حمام و سرویس بهداشتی

فضاهای بهداشتی نیز ازجمله فضاهای مهم خانه هستند که سالم‌بودن تأسیسات و تمیزبودن آن برای ساکنان یا خریداران اهمیت بسیار بالایی دارد بنابراین، یکی از آیتم‌های اصلی بازسازی ساختمان محسوب می‌شوند. در اینجا نیز تعویض پوشش کف و دیوار، تعمیر لوله‌کشی‌ها، تعویض شیرآلات، عایق‌بندی دیوار و کف و… می‌تواند مدنظر قرار گیرد.

چنانچه قصد دارید یک حمام یا سرویس ‌بهداشتی دیگر به ساختمان خود اضافه کنید، لازم است تا در جانمایی آن به این موضوع توجه داشته باشید که نزدیک‌بودن آن به سرویس بهداشتی قبلی، به لحاظ فاصلۀ افقی یا عمودی، از نظر ارتباط لوله‌کشی‌ها با هم ساده‌تر و مقرون‌به‌صرفه‌تر خواهد بود. هرچه این فاصله بیشتر شود، هزینۀ بیشتری به شما تحمیل خواهد شد.

بازسازی سایر قسمت‌های ساختمان

رنگ‌آمیزی دیوارها یا تعویض کاغذ دیواری‌، تسطیح کف در قسمت‌هایی که دچار نشست شده و اصلاح کف سازی ساختمان، تعویض درها و پنجره‌ها (به‌طورمثال تعویض درها و پنجره‌های قدیمی با درهای ضد سرقت و ضد حریق و پنجره‌های دوجداره)، تعویض یا رنگ‌آمیزی کمدهای دیواری، افزودن قرنیز یا تعویض قرنیزهای قدیمی و… ازجمله دیگر آیتم‌های بازسازی داخل ساختمان هستند که با انجام آن علاوه‌بر ایجاد ظاهری متفاوت‌تر و مدرن‌تر می‌توانید در بهینه‌سازی ساختمان خود از نظر مصرف انرژی نیز مؤثر باشید.

اصول بازسازی ساختمان

اصول بازسازی ساختمان دربردارندۀ مجموعه‌ای از قواعد و راهکارهای فنی و اجرایی است که در هنگام بازسازی بناهای قدیمی یا آسیب‌دیده باید رعایت شود. این اصول شامل فرآیندهای مختلفی از جمله ارزیابی شرایط ساختاری و فنی ساختمان، انتخاب مواد و مصالح مناسب برای تعمیرات، اجرای صحیح تغییرات ساختاری و توجه به مسائل ایمنی و پایداری است. رعایت این اصول نه‌تنها به افزایش طول عمر بنا کمک می‌کند، بلکه می‌تواند بهره‌وری انرژی را نیز بهبود بخشد و به ارتقای کیفیت زندگی در داخل ساختمان منجر شود. در این راستا، آشنایی و پایبندی به اصول برای دستیابی به نتایج مطلوب و ساختاری مقاوم از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

• در حین عملیات بازسازی باید تاحدودی انتظار اتفاقات غیرمنتظره را نیز داشته باشید چون ممکن است ساختمان دارای عیوب پنهانی باشد که در حین کار با آن روبه‌رو شوید. برای مثال هیچ‌گاه نمی‌توانید مطمئن باشید که قسمت‌های داخلی سازه کاملاً سالم هستند یا نه؛ مگر اینکه شروع به تخریب یا بازسازی آن قسمت کنید. در بسیاری موارد ممکن است پس از برداشتن گچ یا کاغذ دیواری از روی دیوار با پوسیدگی یا ترک‌ مواجه شوید.
• پس از تصمیم برای بازسازی لازم است تا از یک تیم حرفه‌ای برای این کار کمک بگیرید. ازآنجاکه در بازسازی ساختمان، توجه به نقاط قوت و ضعف سازه اهمیت بسیاری دارد، مشورت با مهندسان و متخصصان به نتیجۀ مطمئن‌تر و جلوگیری از هزینۀ اضافی خواهد انجامید.
• موارد موردنظر خود برای بازسازی را باتوجه‌به بودجه‌ای که در اختیار دارید، انتخاب کنید. پس از تکمیل طرح و انتخاب مصالح و پیش از شروع کار لازم است تا در صورت لزوم مجوزهای لازم را دریافت کنید. تا زمانی که تمام اطلاعات موجود در مورد ملک خود را جمع‌آوری نکردید و تصمیم خود را مبنی براینکه دقیقاً چه اقداماتی را قرار است انجام دهید، قطعی نکردید، کار بازسازی را آغاز نکنید. در غیراین‌صورت در حین کار ممکن است با هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده روبه‌رو شوید.
• به یاد داشته باشید که مسئولیت تأمین ایمنی نیروی کار با کارفرماست. بنابراین پیش از شروع عملیات بازسازی حتماً تمام افراد حاضر در پروژه را بیمه کنید.

مراحل بازسازی ساختمان

مراحل بازسازی ساختمان شامل مجموعه‌ای از گام‌های منظم و حساب‌شده است که باید به‌ترتیب و با دقت انجام شود تا فرآیند بازسازی به‌طور مؤثر و ایمن پیش برود. این مراحل از ابتدا با ارزیابی وضعیت ساختاری و طراحی ساختمان آغاز می‌شود و سپس به تعمیرات و تغییرات مختلف در بخش‌های مختلف بنا پرداخته می‌شود. مراحل بازسازی ساختمان می‌تواند شامل تخریب و بازسازی بخش‌هایی از ساختمان، ترمیم آسیب‌ها، نوسازی تأسیسات و در نهایت انجام دکوراسیون داخلی باشد.

اساسی‌ترین بخش پیش از هر اقدامی در راستای بازسازی، تشخیص ضایعه یا عارضه است. بنابراین هنگام بررسی یک بنا پرداختن به عوامل مخل ضروری است. عواملی همچون رطوبت، نوسانات مداوم درجه حرارت و عوامل جوی و… به‌عنوان عوامل مخل در نظر گرفته می‌شوند. ازاین‌رو مشاهدۀ آسیب و عارضه در ساختمان، دال بر وجود عدم تعادل است که در چنین شرایطی ریشه‌یابی عامل مخل در دستور کار قرار می‌گیرد.

به‌طورکلی، عوامل تخریب، مجموعه‌ای از کنش‌ها و آسیب‌ها هستند که در تغییرشکل و تخریب بنا مؤثر واقع می‌شوند. نحوۀ تعمیر یا بازسازی بنا نیز بستگی به نوع این عوامل مخل و مخرب دارد. پس باید نخست، عواملی را که سبب آسیب به بنا شده‌اند بررسی و سپس، چگونگی عملیات تخریب ساختمان و یا تعمیر و نگهداری آن را طراحی کرد.

ازجمله عوامل مخرب می‌توان به عوامل طبیعی همچون سیل، باد، زلزله، رعدوبرق و عوامل بیولوژیک، عوامل اجتماعی و سوانح مثل جنگ و آتش‌سوزی و یا عواملی همچون نقص تأسیسات بنا از قبیل فاضلاب و… اشاره کرد.

گام بعدی، مرحلۀ رفع خطر از بناست که در مواردی که آسیب‌های وارد بر ساختمان شدید باشد، ضرورت دارد. این اقدام به‌‌منظور تضمین حیات بنا یا پابرجا نگه‌داشتن آن و به دلایل فنی و ایمنی انجام می‌شود. در مواردی لازم است تا منشأ خطر به‌طورکامل از نظر کاربری تعطیل شود. برای مثال چنانچه سرویس بهداشتی ساختمان باعث نفوذ آب به پی و دیوارهای بنا می‌شود، باید استفاده از آن موقتاً متوقف شود و همچنین اگر ایستایی بنا از نظر تحمل بار زنده در خطر باشد، لازم است موقتاً از آن استفاده نشود.

در گام بعدی لازم است تا بخش‌های فرسوده و خطرناک و به دنبال آن، روش‌های رفع خطر شناسایی شوند تا در اسرع وقت مقاوم‌سازی آن قسمت انجام شود.

در مواقعی که مشکل پیچیده است و لزوم دخالت مهندس محاسب برای محاسبات فنی عملیات رفع خطر ضروری است، می‌توان از این همکاری در پروژه‌های بازسازی ساختمان بهره گرفت.